Ett dolt fel i en fastighet är ett fel som fanns vid köpet men som köparen inte kunde upptäcka trots en noggrann undersökning och inte heller borde ha räknat med med hänsyn till fastighetens ålder, skick, pris och konstruktion.
Köparen har en långtgående undersökningsplikt. Tecken på problem, exempelvis fuktfläckar eller ovanlig lukt, kan göra att en mer ingående undersökning krävs. En vanlig besiktning befriar inte automatiskt köparen från ansvaret att undersöka.
För att räknas som dolt ska felet normalt ha funnits vid köptillfället, inte ha varit upptäckbart och innebära att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta eller från säljarens uppgifter. Normalt slitage eller brister som är väntade i ett äldre hus är därför inte självklart dolda fel.
Köparen kan i vissa fall kräva prisavdrag och, vid väsentliga fel, hävning. Reklamation ska göras inom skälig tid efter upptäckten. Säljarens ansvar för fel i fastighet kan som huvudregel göras gällande i upp till tio år efter tillträdet.
Tvister är ofta bevisfrågor. Dokumentera felet, kontakta säljaren skriftligt och ta in en sakkunnig bedömning innan reparationer förstör bevisning.